品牌，先看加盟商怎么说。加盟评论，加盟商真实评价社区。长期以来，酒店行业以资产体量大，稳定性好而备受欢迎。涌现出了一批专门投资酒店的专业投资人。他们的经验非常值得新进入者关注。本文酒店研究机构“次方3ACube”访谈了一个二手精装公寓改造成非标酒店的知名酒店品牌加盟商，听他讲加盟的经验教训。酒店行业更多加盟商评价请移步“加盟评论库”，查询分类“酒店旅游”。

聊聊我今年关闭的一家酒店吧，挺失败的一次投资。

2010年年初，我们从上一任投资人接下了一个物业，这是一个精装酒店式公寓。一共有九十多间房。从这栋楼开盘到我们接手已经经营了三年多。

当时看中这个物业的区位特别好，楼体也特别不错。周边的酒店我们调查了一圈基本生意也都很好。当时租金价格是按照精装标准的租金来谈，比市场价格高不少，但我们几个股东商量后还是拿下来了。现在看来这也是导致整个项目失败的最直接原因。

物业拿下来以后，因为之前精装修的设备旧了些，我们就投了点儿钱给房间翻新了下。然后我们加盟了国内某个酒店集团旗下的一个非标系列品牌。算上翻新和加盟的费用整个项目，整个项目我们前后一共花费了近400万元。

项目开业之后因为物业的区位比较好，我们酒店的生意几乎都能做到满房。但是酒店却不怎么赚钱。

当时我们自己测算了下。酒店的RevPAR（加盟评论备注：平均每间客房收入，RevPar=客房总收入/客房总数）要做到280元。整个项目才能现金流保本。虽然2018年和2019年两年的入住率非常高，但每年还是只能做到100万左右的利润（加盟评论备注：EBIT，息税前利润，摊销不包含在内，酒店是重资产核心是摊销）。

在这里要说下品牌方虽然管理能力跟屎一样，不过好在会员能给我贡献三成的入住率。如果一直维持这样的状态，这个项目做个4~5年也能够回本。

但2020年年初的疫情我们对项目不抱任何希望了。疫情期间面对比周边高出50%的租金，让我们不得不做出艰难的决策：放弃门店。我们几个股东在这个项目上亏了近200万元。

这次遭遇也让我重新开始思考，对于对公寓房做酒店的看法。这个项目最大的败笔在于用精装修的租金接盘了运营几年的二手精装酒店。如果按照正常的市场租金，我的项目也就不至于这么快被拖垮。

这种公寓房做酒店我用教训总结下来两点，希望给其他投资人一些警惕。

第一，新交付的精装公寓房按照精装标准的租金也没问题，但是租赁期不能太长。因为它没有额外的投入，每年赚出来的都是纯利。

第二，二手的精装公寓房必须按照正常的市场租金拿下，租赁期必须合作的久一些。像我这个项目前期的装修溢价已经被消耗完了，如果不翻新，基本覆盖不了运营成本和租金。（文/次方点评）

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